Oggi vi accompagnerò in un breve viaggio nel mondo delle licenze edilizie perché possiate comprendere cosa effettivamente sia necessario predisporre nel momento in cui dobbiate affrontare una ristrutturazione.
Intanto bisogna subito distinguere fra due grandi temi: il primo è la tipologia di lavori, il secondo è la necessità di usufruire di sgravi fiscali.
Nell’ambito della ristrutturazione si configurano due interventi possibili: la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria; quella ordinaria (tinteggiature interne, sostituzioni di pavimenti o sanitari, sostituzioni senza innovazioni di impianti, ecc..) se fatta su un fabbricato privato non permette i famosi sgravi fiscali ma, se non altro, trattasi di edilizia libera e pertanto non occorre presentare nessuna pratica edilizia.
Quando si parla invece di manutenzione straordinaria si inizia a parlare di bonus e sgravi fiscali, ma anche di presentazione di pratiche edilizie.
EDILIZIA LIBERA
In questa tipologia rientrano gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Per questa tipologia di intervento non è necessario richiedere alcun titolo edilizio, ma, come già detto, non sarà possibile accedere a sgravi fiscali a meno che non si tratti di opere su parti comuni condominiali.
In edilizia libera sono anche possibili:
- interventi per eliminazione barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, o manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
- serre stagionali sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell’attività agricola;
- le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni;
- installazione pannelli solari o fotovoltaici a servizi di edifici al di fuori di zone centrali;
- realizzazione aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree;
- le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e comunque non oltre i 90 giorni.
Per tutti gli altri interventi di manutenzione straordinaria occorre affidarsi ad un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che tramite l’accesso ai portali predisposti dai vari comuni si occuperà della redazione di tutta la documentazione necessaria per ottenere una autorizzazione edilizia.
E ora vediamo quali sono le principali pratiche edilizie previste dal dpr 380/2001 (testo unico dell’edilizia).
Le pratiche edilizie sono sostanzialmente 3, con grado di importanza a salire e precisamente la CILA (Comunicazione Inizio lavori Asseverata), la SCIA (Segnalazione Inizio lavori Asseverata) ed il PERMESSO DI COSTRUIRE.
CILA (comunicazione inizio attività asseverata)
Si tratta di una pratica edilizia che autorizza interventi minori con modifiche necessarie per rinnovare parti degli edifici, per variare la distribuzione interna e aprire nuove porte, per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici, non comportino mutamenti nelle destinazioni d’uso e non interessino le parti strutturali dell’edificio. Con l’attuazione degli ultimi “decreti semplificazioni” con la CILA è possibile realizzare frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari sempre se questi non modificano la volumetria e la destinazione d’uso.
Questo tipo di pratica prevede l’inizio dei lavori contestualmente al deposito dell’istanza in quanto il tecnico incaricato assevera il rispetto di tutte le norme urbanistico/sanitarie. Al termine dei lavori si dovrà poi presentare apposita istanza di fine lavori allegando la variazione catastale.
Attenzione: se i lavori vengono eseguiti in assenza di comunicazione asseverata si incorre in una sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
Da sottolineare che non sono previste varianti in corso d’opera per questa tipologia di pratiche pertanto in caso si cambiasse idea durante i lavori si dovrà predisporre una nuova pratica edilizia.
SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
Sono compresi in questa tipologia di interventi la manutenzione straordinaria con interessamento delle parti strutturali dell’edificio, le modifiche dei prospetti esterni, interventi di restauro e risanamento conservativo le ristrutturazioni edilizie “leggere” comprese anche le demolizioni e ricostruzioni senza rispetto della precedente sagoma dell’edificio, purché non si modifichino le volumetrie originarie o i prospetti.
Il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la segnalazione certificata di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la segnalazione, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie
Chi presenta la Scia può partire immediatamente con i lavori, salva la facoltà dell’amministrazione, entro 30 giorni, di bloccare i lavori per mancanza dei presupposti tecnico-giuridici o richiesta di integrazioni e/o modifiche al progetto, pertanto sarebbe consigliabile attendere circa un mese prima di iniziare i lavori onde evitare di dover modificare manufatti già costruiti.
Il termine per l’ultimazione dei lavori entro il quale l’opera deve essere completata non può superare tre anni dall’inizio dei lavori
PdC (permesso di costruire)
Tutti gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio sono soggetti al rilascio del permesso di costruire.
È la tipologia di pratica più complessa e con tempistiche decisamente superiore per le autorizzazioni necessarie dai vari enti competenti. Questa prevede la presentazione in comune del progetto con tutte le asseverazioni, verifiche del rispetto degli standard urbanistici e l’approvazione del progetto che verrà esaminato in Commissione Edilizia dai tecnici comunali, dall’A.S.L. o da altri enti coinvolti.
Il comune avrà 60 giorni dalla presentazione dell’istanza per richiedere integrazioni, decorsi i quali avrà ulteriori 30 giorni per rilasciare il provvedimento autorizzativo.
Solo in seguito al rilascio formale del permesso di costruire si potrà dare corso alle opere.
Con questa pratica edilizia si autorizzano interventi di nuova costruzione, sopraelevazione o interventi di ristrutturazione che comportano opere strutturali e/o modifiche alla sagoma o della volumetria. Rientrano in questo ambito anche gli interventi di demolizione e ricostruzione.
Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile.
Nel permesso di costruire sono indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori. Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori.
Il permesso di costruire è soggetto al pagamento del contributo relativo al costo di costruzione e alla realizzazione o monetizzazione degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
Il mio consiglio è quello di affidarsi ad un tecnico di fiducia prima di affrontare una ristrutturazione in modo da farsi consigliare sulla tipologia di pratica edilizia e sui possibili sgravi fiscali a cui accedere.
Dicembre 2022, Daniela Roasio dottore in architettura e consulente immobiliare
