La proprietaria di un immobile sito nella campagna piemontese, appena acquistato, vorrebbe estendere la sua proprietà su alcuni terreni confinanti coltivati a frutteto, orto e bosco ceduo, intrattiene quindi una serie di trattative con i comproprietari di tali terreni.
La proprietà oggetto di acquisto è indivisa e i comproprietari sono 4.
Le trattative proseguono nella più serena reciproca comprensione arrivando a un accordo sul prezzo e sulla data entro la quale stipulare il rogito.
La parte che intende acquistare prende anche contatto con un Notaio per la redazione dell’atto di compravendita.
A un certo punto, uno dei comproprietari cambia idea e decide di non aderire più alla compravendita.
Essendo i terreni indivisi, tutto il progetto della acquirente salta.
Cosa fare in questa sfortunata, ma frequente, situazione? Considerando che non vi è alcun scritto, ma solo un accordo orale?
Per i venditori c’è la possibilità di chiedere la divisione, ma con il rischio che se i beni non sono divisibili, si arrivi a dover mettere all’asta i medesimi.
Per l’acquirente si tratta di valutare se vi è una responsabilità precontrattuale dei potenziali venditori e l’eventuale misura del danno risarcibile.
La responsabilità precontrattuale tutela il diritto a non essere coinvolto in trattative inutili. Questo è il caso di cui si sta parlando.
Gli articoli 1337 e 1338 tutelano questo diritto, descrivendo quella che viene chiamata ‘culpa in contraendo’.
L’interesse tutelato non è quello all’adempimento (su questo vigilano le norme sulla responsabilità contrattuale), ma l’interesse alla libertà negoziale.
Le parti hanno entrambe interesse alla lealtà e serietà della trattativa, e la buona fede di cui parla l’art. 1337 c.c. deve essere intesa come correttezza.
L’illecito precontrattuale si verifica nel caso in cui il soggetto abbia indotto l’altra parte a fare affidamento sulla conclusione del contratto.
Tale illecito viene costruito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, facendo diretto riferimento al principio generale del Neminem laedere [non offendere nessuno] (d. civ.) Questa espressione sintetizza il principio in base al quale tutti sono tenuti al dovere (generico) di non ledere l’altrui sfera giuridica.
Tale principio è posto a fondamento della responsabilità extracontrattuale: chiunque viola il divieto è, così, obbligato al risarcimento del danno arrecato.
Per inciso, fare riferimento alla responsabilità extracontrattuale, anche detta aquiliana (art. 2043 c.c.), e non alla responsabilità contrattuale, incide sul termine di prescrizione, nel primo caso 5 anni, nel secondo 10 anni.
Tornando al caso preso in analisi, si può evidenziare da parte di uno dei potenziali venditori una ingiustificata rottura delle trattative.
Naturalmente non esiste un obbligo di contrarre, ma l’illecito precontrattuale si realizza quando un soggetto abbia indotto l’altra parte a fare affidamento sulla conclusione del contratto.
Ma quando la rottura delle trattative è causa di illecito precontrattuale?
La giurisprudenza ha evidenziato i seguenti casi:
1) se la condotta del soggetto abbia generato un ragionevole affidamento alla controparte
2) se il recesso dalle trattative sia ingiustificato.
Sarà il giudice ad accertare l’esistenza di tali elementi.
A questo punto occorre verificare quale danno (eventualmente) occorre risarcire. Va tenuto in considerazione che per la culpa in contraendo è risarcibile solo l’interesse negativo.
Ma cosa significa interesse negativo?
Per negativo si intende l’interesse consistente nel non dare corso a trattative inutili che abbiano comportato delle spese. Cioè l’interesse del soggetto a non essere leso nell’esercizio della sua libertà negoziale.
Nel nostro caso il pregiudizio patrimoniale consiste negli eventuali esborsi sostenuti per la trattativa non andata a buon fine (spese di assistenza legale o tecnica per sopralluoghi, per esempio).
Se la nostra parte, interessata ad acquistare i terreni, ha avuto spese per l’assistenza legale o spese per l’assistenza di un tecnico per la valutazione dei terreni, ha diritto al risarcimento di queste spese.
Naturalmente l’azione giudiziaria, trattandosi di beni indivisi, va proposta nei confronti di tutti i comproprietari. Spetta poi ai comproprietari coinvolti nell’affare agire per l’eventuale manleva nei confronti del comproprietario che, negando il consenso alla vendita, ha fatto sorgere i danni di cui si chiede il risarcimento.
