I litigi o le controversie tra vicini di casa per i rumori o gli odori nascono spesso da incomprensioni che non necessiterebbero l’intervento del legale. Tuttavia, in alcuni casi, possono sorgere violazioni delle norme del Codice Civile che regolamentano i rapporti tra vicinato. Vediamo insieme qualche casistica comune di litigi tra condomini per odori o rumori, come già fatto con l’articolo sulla gestione della servitù di passaggio.
Le controversie sono generalmente più frequenti quando si confrontano due o più abitazioni private, non rientranti in un condominio (per esempio villette o case coloniche, ma perfino terreni coltivati), ma ciò non esclude che i problemi sorgano anche all’interno di un condominio multipiano di città.
Problema principale sollevato nelle liti, riguarda le immissioni, ovvero:
- fumi
- odori
- rumori
Odori o rumore troppo forti causano spesso litigi, soprattutto in ambito condominiale. Ma vediamo cosa dice la legge a tal proposito.
Le immissioni sono di norma consentite dalla legge, purché non superino il limite della normale tollerabilità. Tuttavia, il vicino confinante può pretendere la cessazione delle immissioni quando le stesse, pur rientrando nei limiti della tollerabilità, risultino dannose per la sua salute.
Con riferimento al rumore, per esempio, si ritiene che non sia tollerabile quando lo stesso superi la misura dei 3 decibel.
Rumori forti, ma non continuativi e occasionali (serrande che si alzano o abbassano, motocicli, elettrodomestici), non rientrano nelle immissioni censurate dal Codice Civile.
Eguale discorso va fatto per il fumo e gli odori, sia provenienti dalle abitazioni che, per esempio, dalle canne fumarie dei ristoranti o dai bocchettoni per lo smaltimento proprio dei fumi della cucina. Anche in questo caso occorre fare riferimento alla misura della ‘tollerabilità’ della immissione contestata.
La norma che regolamenta il delicato tema delle immissioni è l’art. 844 del Codice Civile, in forza della quale: “il proprietario di un fondo non può impedire in ogni caso le immissioni di fumo, calore, scuotimento o rumore provenienti dal fondo attiguo, ma può intimare l’interruzione della produzione rumorosa, nel caso in cui la stessa superi la normale tollerabilità.”
La Suprema Corte ha chiarito (Cass. 939/2011) che le immissioni sono illecite, quanto le stesse, al di là di eventuali normative speciali, portino pregiudizio alle altrui condotte di vita.
La Suprema Corte (Cass. n. 939/2011, Cass. n. 1418/2006) ha anche chiarito che l’accertamento della intensità e intollerabilità delle attività che possono recare disturbo, non deve solo fondarsi su criteri di ordine matematico o statistico o su criteri quantitativo-oggettivi.
Tale posizione della Corte si fonda sulla interpretazione, costituzionalmente orientata, delle norme di cui agli artt.li 2043 e 2059 del Codice Civile, letti in combinato disposto dell’art. 32 della Costituzione e dell’art. 844, secondo comma del Codice Civile: il limite della normale tollerabilità di un rumore, deve essere ‘tarato’ sulla tutela della salute e sempre garantito nei rapporti di vicinato.
In alcuni casi, occorre contemperare le ‘ragioni della produttività’ con le ragioni della proprietà. Prendiamo per esempio il rumore o il fumo proveniente da impianti industriali, che però siano giustificate da interessi collettivi di produzione e occupazione: in tal caso la cessazione viene spesso negata, ma può essere concesso ‘un indennizzo in denaro’ per quanto sofferto.
Le regole sopra indicate, valgono normalmente per i rapporti di vicinato al di fuori del condominio urbano.
I regolamenti condominiali, normalmente, hanno regole molto più stringenti di quelle fissate dall’art. 844 del Codice Civile.
In questo caso i limiti sono costituiti dal semplice disturbo e non dal superamento della normale tollerabilità.
Le norme regolamentari (i Regolamenti di Condominio) hanno natura contrattuale e possono imporre limitazioni al godimento della proprietà dei singoli condomini, anche superiori a quelle stabilite dall’art. 844 del Codice Civile.
Alla violazione di quanto previsto dall’art. 844 del Codice Civile, consegue, se accertata tale violazione, il diritto al risarcimento del danno.
La Corte di Cassazione, con sentenza 16 ottobre 2015 n. 20927, ha chiarito che se una immissione supera la soglia di tollerabilità, va riconosciuto il risarcimento del danno alla persona, nonostante l’assenza di un danno alla salute.
In questo caso, deve essere leso il diritto a una corretta vita familiare all’interno della propria casa e alla vita privata, anche considerando la protezione giuridica fornita dall’Art. 8 della Convenzione Europea dei diritti dell’uomo, proprio al rispetto della vita privata e familiare.
