Quando si ha intenzione di acquistare casa vanno seguiti una serie di step necessari affinchè tutta la procedura sia in regola. Uno di questi passaggi è il compromesso, detto anche contratto preliminare.
Innanzitutto, che cos’è il compromesso?
Si tratta di un contratto stipulato da acquirente e venditore per tutelare entrambe le parti. Grazie alla sua stipula chi acquista ha a disposizione il tempo necessario per mettere in pratica le pratiche necessario, come la richiesta del mutuo, senza rischiare che l’altra parte possa cambiare idea.
La validità di tale documento è garantita da alcune caratteristiche intrinseche ad esso. In primis deve essere formulato in forma scritta, deve essere sottoscritto da entrambe le parti specificando il prezzo concordato dell’immobile. Deve inoltre contenere una descrizione dell’immobile in questione complete di indirizzo, dati catastali e planimetrie. Va poi specificata l’entità della caparra da versare l l’ammontare delle eventuali penali inserite in caso di inadempimento.
La sottoscrizione di un compromesso non è obbligatoria, ma solitamente viene preferita la sua stipula in quanto consente alle parti di “guadagnare tempo” in attesa delle documentazioni per il mutuo e per le faccende burocratiche del caso.
La trascrizione del compromesso ha dei costi che possono aggirarsi attorno ai 300 euro per le imposte di bollo, ipotecarie e catastali al notaio. In aggiunta al costo della compravendita è poi necessario versare un’imposta di registro pari a 200 euro a cui va poi sommato il costo delle marche da bollo del valore di 16 euro e altre imposte che possono essere però facoltative. Se il contratto preliminare viene redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta a 155 euro. Queste spese, stando all’articolo 1475 del Codice Civile, sono tutte a carico dell’acquirente salvo accordi differenti.
Ma cosa accade se una delle due parti dovesse tirarsi indietro?
Qualora dovesse verificarsi uno scenario di questo genere vi sono due possibilità:
- Nel caso in cui sia l’acquirente a recedere dal contratto può essere richiesto il rimborso doppio della caparra che era stata versata inizialmente oppure il venditore può trattenere la caparra che aveva ricevuto.
- La parte lesa può inoltrare una diffida all’altra parte obbligandola rispettare i termini a cordati.
Non vi sono poi limiti di tempo particolari tra la stipulazione del compromesso e il rogito vero e proprio; solitamente questo aspetto viene concordato tra venditore e acquirente.
La cifra che normalmente viene offerta al compromesso varia solitamente dal 10 al 15% del prezzo dell’immobile e viene versato dall’acquirente a favore del venditore tramite acconto o caparra confirmatoria.
Il compromesso deve essere poi registrato presso l’agenzia delle entrate entro 20 giorni dalla firma, se viene invece stipulato con atto notarile il compito spetterà al notaio entro 30 giorni. La somma da corrispondere al notaio viene normalmente versata dall’acquirente, ma nulla vieta che le parti si accordino in modo differente.Ma in quali casi il contratto può essere considerato nullo?
Il contratto può essere considerato nullo in diverse circostanze, ad esempio se dovessero esserci abusi edilizi, se dovessero mancare alcuni degli elementi essenziali del contratto in forma scritta. In questi casi presi in esempio il contratto viene definito viziato e di conseguenza non produce effetti.
