Differenza tra conformità urbanistica e catastale
Una delle cose più semplici ma meno comprese in assoluto in ambito immobiliare è la differenza tra la conformità Urbanistica e Catastale.
Il primo errore che tutti fanno è pensare che la conformità sia un’unica cosa, mentre queste due conformità riguardano due aspetti diversi e distinti con valore completamente differente.
Molto spesso infatti si considera la planimetria catastale come unico documento da allegare ad una compravendita. Niente di più errato.
Ciò che legittima realmente un immobile è la licenza edilizia rilasciata dal Comune e non la planimetria catastale che, detto in gergo tecnico, non ha valore probatorio.
Veniamo quindi alle differenze tra le due conformità:
La conformità urbanistica si ha quando l’immobile è uguale al progetto depositato in Comune ed è questo l’aspetto a cui occorre presentare maggiore attenzione. Infatti qualsiasi modifica eseguita senza il consenso del Comune è considerata un abuso.
Se si riscontrano delle differenze tra lo stato di fatto e il progetto depositato in Comune, detto anche stato assentito, queste devono essere corrette e “sanate” presentando un progetto e pagando una sanzione. Nel caso le differenze non fossero sanabili occorre ripristinare lo stato assentito. Per verificare la conformità urbanistica occorre effettuare un acceso atti presso gli archivi edilizi del Comune di competenza.
La conformità catastale invece si verifica quando la planimetria reale dell’immobile corrisponde al disegno che è presente al Catasto, ossia l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Tale disegno viene utilizzato per calcolare le tasse da pagare.
La planimetria catastale deve essere aggiornata ogni volta che si va a modificare l’immobile, previa ovviamente una autorizzazione edilizia alla quale farà seguito la variazione catastale.
Tutte queste verifiche devono essere fatte prima di arrivare alla vendita o meglio ancora prima di far firmare ad un possibile acquirente la proposta di acquisto.
La doppia conformità è un documento che sempre più spesso verrà richiesto dai notai in fase di vendita di un immobile.
Sinora normalmente il notaio fa dichiarare al proprietario, sotto la sua responsabilità, che l’immobile possiede la doppia conformità urbanistica e catastale.
Se questa dichiarazione però non dovesse corrispondere al vero si dichiara il falso in un atto pubblico e questo comporta delle conseguenze sia civili che penali per il possessore dell’immobile. Inoltre l’acquirente, venendo a conoscenza a posteriori della difformità potrebbe fare causa al venditore che oltre al danno della perdita di tempo per sistemare la questione sarà soggetto a sanzioni da pagare sia al Comune sia all’Agenzia delle Entrate.
Se poi la difformità riscontrata non fosse sanabile si potrebbe arrivare alla nullità dell’atto di compravendita, con conseguenze economiche non trascurabili.
Quindi prima di trovarsi in situazioni spiacevoli è bene verificare se il proprio immobile è dotato di questa doppia conformità.
È da rimarcare che Il 72% delle case in Italia riporta qualche difformità poiché negli anni sono state effettuate modifiche (anche piccole) non autorizzate o non trascritte. Ed è molto facile che la planimetria depositata in Comune sia diversa da quella presente in Catasto anche perché sino a pochi anni fa non era obbligatorio al termine di una pratica edilizia depositare con la fine lavori anche il catasto.
Un consulente immobiliare sarebbe tenuto a spiegare ai proprietari che intendono vendere il proprio immobile, la necessità di effettuare queste verifiche poiché sono proprio i proprietari che corrono più rischi più alti in assoluto.
Luglio 2022, Daniela Roasio dottore in architettura e consulente immobiliare
