Immobili non residenziali a Torino e nei comuni della prima cintura

Recenti dinamiche di mercato per compravendite di immobili non residenziali prova La nostra analisi prende in considerazione, quale punto di riferimento iniziale, le condizioni base di mercato riscontrabili per gli immobili non residenziali nel periodo 2016-2017: – elevate quantità di immobili in offerta (seppure non sempre di buona qualità); – buon livello quantitativo di domanda; – prezzi di mercato sostanzialmente equilibrati; – valori normali per i costi medi di ristrutturazione; – generali condizioni economiche sufficientemente favorevoli per stipulare o rinnovare contratti di locazione; – mutui e finanziamenti accessibili a tassi di interesse poco onerosi; – rendimenti lordi attesi su investimenti immobiliari a partire dal 6-7% per location centrali, fino al 9-10% per location periferiche.

Nel periodo 2020-2022 in Italia, soprattutto per effetto di gravi eventi imprevisti (particolarmente incisive sono state l’emergenza Covid e la guerra Russia-Ucraina) si determinano in successione fenomeni quali una temporanea, ma improvvisa, riduzione del PIL, l’aumento dei costi delle materie prime (per molti mesi difficili da reperire) e l’emergenza energetica dovuta alla riduzione/interruzione di storici canali di approvvigionamento. In breve tempo, gli inevitabili effetti inflattivi concorrono a determinare anche una progressiva crescita dei tassi di interesse applicati per nuovi mutui e finanziamenti. Oggi il punto di vista di chi intende investire nel prodotto immobiliare non residenziale risulta pertanto mutato in quanto: – i rendimenti attesi devono necessariamente risultare più elevati, sia nelle location centrali sia in quelle periferiche; – tenuto conto che, nella grande maggioranza dei casi, il livello dei canoni di locazione non può aumentare (anche per effetto, ad esempio, di dinamiche quali lo smart working), inevitabilmente i prezzi di mercato tendono a ridursi; – complessivamente la domanda risulta in fase di contrazione per effetto di un generale clima economico che non incoraggia gli investitori ad acquistare; – la decrescita dei prezzi può accentuarsi anche per effetto di specifiche dinamiche di mercato (ad esempio una parte venditrice che si vede costretta ad accettare la proposta di acquisto al ribasso, pur di reperire i mezzi necessari per far fronte al rimborso di debiti in scadenza); – tali condizioni di mercato possono risultare favorevoli per operazioni di carattere speculativo, con acquisto di immobili interessanti a prezzi relativamente bassi in una prospettiva di ritorno sull’investimento da realizzare entro pochi anni (quando si può ipotizzare che i prezzi torneranno a crescere).

Guardando ai prossimi anni, quindi in un orizzonte di breve-medio periodo, i seguenti fattori potrebbero contribuire a ripristinare più equilibrate dinamiche di mercato, quindi anche con tendenziale riassestamento in rialzo dei prezzi: – riduzione dei costi energetici; – riduzione dei costi delle materie prime; – riduzione dei costi di ristrutturazione; – riduzione del livello di inflazione e, conseguentemente, dei tassi di interesse applicati per mutui e finanziamenti. Questa analisi ha lo scopo di fornire un quadro generale dell’andamento del mercato immobiliare di tipo non residenziale cercando di immaginare, sulla base dei dati raccolti negli anni passati e nel presente, quale potrebbe essere una prospettiva futura.

Cercando di riassumere brevemente e di offrire un ulteriore spunto al tema in base alle analisi svolte, il momento presente risulterebbe propizio per un tipo di investimento negli ambiti sopracitati.
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