Tutti abbiamo ben presente cosa sia una compravendita immobiliare, eppure nel momento in cui ci troviamo effettivamente in procinto di vendere o acquistare casa ci rendiamo conto che ciò che credevamo di sapere era solo una parte di ciò che realmente è necessario conoscere riguardo questo tema. In questo articolo vedremo i quattro passi che vanno compiuti per giungere al rogito.
- Formulazione della proposta di acquisto
La proposta d’acquisto da parte dell’acquirente è il primo passo necessario affinché il processo di compravendita abbia inizio. Questa deve essere presentata sotto forma di raccomandata o di telegramma per poi essere spedita al venditore. La proposta può essere seguita, facoltativamente, da un acconto sul prezzo di vendita stabilito. Nella proposta va dichiarato di accettare le condizioni proposte. Se anche il venditore accetta allora si può proseguire nella compravendita. Il venditore incasserà l’assegno dato come acconto che varrà come caparra confirmatoria. Se il venditore, invece, non dovesse accettare dovrà restituire l’assegno. All’interno della proposta d’acquisto è fondamentale che siano presenti i dati relativi a venditore e acquirente, l’indirizzo dell’immobile con annessa descrizione, una dead line entro la quale il venditore dovrà accettare la proposta fatta e infine i tempi di pagamento specificando data e luogo dell’atto di compravendita.
- Accettazione della proposta d’acquisto
Come detto il venditore può liberamente decidere se accettare o meno la proposta fatta dal possibile acquirente. Se accetta deve comunicarlo anche in questo caso tramite telegramma o raccomandata con ricevuta di ritorno e l’acquirente è obbligato a rispettare la sua offerta. Se il venditore non rispondesse per tempo, invece, decade ogni tipo di obbligo.
- Il contratto preliminare
Si tratta della fase subito precedente all’atto notarile. Non è altro che un documento privato redatto da acquirente e venditore che serve per delineare tutti gli aspetti che andranno poi inseriti nell’atto di compravendita finale. Il contratto preliminare deve essere trascritto nei registri immobiliari con carta da bollo e autenticazione notarile delle firme.
Al suo interno devono essere presenti tutti i dettagli relativi alle caratteristiche dell’immobile, il suo prezzo, le modalità attraverso le quali verrà pagato, gli eventuali vincoli, le eventuali clausole penitenziali e la documentazione relativa alla regolarità delle norme edilizie.
N.B. tra i punti elencati è necessario sottolineare l’importanza della clausola penitenziale che permette di recedere dal contratto prima del rogito pagando una penale. Se entrambe le parti sono in accordo a non procedere, invece, non sarà necessario pagare alcuna penale, ma semplicemente firmare un accordo.
- L’atto di compravendita vero e proprio
Questo viene redatto da un notaio, ma può essere redatto che in forma privata con autenticazione delle firme. In esso vengono ripetuti gli accordi già presi nel compromesso completando con eventuali aggiunte sopraggiunte. Il notaio avrà il compito di constatare che non vi siano ipoteche o irregolarità edilizie. All’atto va allegata una c.d. dichiarazione di conformità. L’acquirente nel momento del rogito deve presentarsi con il capitale necessario per saldare l’acquisto (quindi in caso di mutuo è bene che tutte le pratiche vengano redatte per tempo).
