Quali sono i diritti dell’acquirente se il venditore si tira indietro?

I propri diritti e quelli dell'acquirente che è bene conoscere

Quando si ha intenzione di acquistare casa è bene sapere che vi sono una serie di fasi da seguire per evitare di incappare in problemi e soprattutto per far sì che la compravendita sia regolare in tutte le sue componenti.

Per prima cosa l’acquirente deve effettuare una proposta d’acquisto tramite l’agenzia immobiliare a cui ha deciso di affidarsi; in seguito deve essere effettuato il compromesso (contratto preliminare) attraverso il quale le parti si impegnano a stipulare poi il rogito in presenza di un notaio. Quest’ultima fase si conclude con l’acquirente che versa una caparra a favore del venditore per “bloccare” l’immobile.

Alle volte purtroppo possono esserci degli intoppi in una qualsiasi di queste fasi. Ma cosa accade se il venditore, in seguito alla firma del compromesso e il conseguente versamento della caparra, si tira indietro cambiando idea? In queste poche righe cercheremo di spiegarvi come la Legge tuteli l’acquirente fornendogli gli strumenti necessari per difendersi facendo valere i propri diritti.

Innanzitutto, va fatta una precisazione tanto banale quanto importante: chi è in procinto di acquistare un immobile, non ne diventa proprietario fino al compimento del rogito. È questo atto notarile, infatti, a rendere effettivo il passaggio di proprietà.

Ciò che viene stabilito e dichiarato sul compromesso non è un atto, ma semplicemente una presa di impegno a portare a termine la compravendita tra venditore ed acquirente. Perciò il venditore ha il diritto di poter cambiare idea e, di conseguenza, l’acquirente ha il pieno diritto di mettere in atto tutte le strategie possibili per tutelarsi.

L’acquirente ha due alternative ben precise e differenti tra di loro per potersi tutelare.

Lo scenario di partenza è il seguente: poniamo che all’interno del compromesso siano stati indicati con precisione la data in cui le parti dovrebbero recarsi dal notaio o che sia stata indicata una dead line entro la quale uno dei due ha il dovere di comunicare all’altro il giorno del rogito e il nome del notaio a cui si affideranno. In questi casi se non viene rispettata la data stabilita per il rogito o se viene meno la comunicazione del giorno prescelto si è di fronte ad un inadempimento contrattuale.

  1. La prima possibilità che ha l’acquirente è quella di rivolgersi ad un Tribunale, richiedere un passaggio di proprietà coattivo e il Giudice ha il potere di trasferire la proprietà dell’immobile in maniera forzata tramite una sentenza che va a sostituirsi al rogito notarile.
  2. In alternativa l’acquirente può scegliere unilateralmente la risoluzione del contratto per inadempimento da parte del venditore e pretendere un risarcimento del danno che equivale alla restituzione di una cifra pari al doppio della caparra versata.

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