Le irregolarità edilizie: problematiche e soluzioni

Irregolarità edilizie: quando sono sanabili e quando no?

Prima di entrare nel vivo della disquisizione voglio porre la vostra attenzione su queste due frasi:

  • Il 74% degli immobili presenta delle irregolarità edilizie.
  • un abuso edilizio è un reato permanente.

Quindi prima di vendere e soprattutto di acquistare un immobile è fondamentale verificare che sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale.

Qualsiasi modifica interna o esterna effettuata in assenza di regolare autorizzazione edilizia rappresenta un abuso che deve essere “sanato” prima del rogito e comunque prima di qualsiasi altra pratica edilizia per successive ristrutturazioni.

Vi sono comunque diversi tipi di abusi edilizi, dalle piccole difformità a quelli più gravi che potrebbero rivelarsi non sanabili. Se la planimetria catastale è corretta ma non trova corrispondenza tra le pratiche presenti nell’ archivio edilizio del Comune di riferimento, la difformità è comunque e sempre un abuso edilizio.

 Analizziamo ora i vari casi che si possono riscontrare e le possibilità di sanatoria.

1 – MODIFICA ALLE PARETI INTERNE (incidenza 80%)

È il problema più diffuso che emerge dai primi controlli e questo perché molto spesso nel corso degli anni le persone adattano gli spazi della propria casa per soddisfare le proprie esigenze spostando o demolendo le pareti tra le varie stanze, sovente senza richiedere l’autorizzazione al Comune e comunicarlo al Catasto

È da rimarcare che alcune modifiche possono influire sul numero dei vani, variando la consistenza catastale e quindi la rendita, oppure possono influire sui parametri igienico sanitari variando ad esempio il rapporto aeroilluminante che potrebbe rendere non abitabile un locale.

Vi è anche il caso della difformità parziale, ad esempio piccole modifiche interne che se pur autorizzate sono state realizzate con modalità diverse, che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.

Ecco una bella notizia! Col  D.G.R. del 14 gennaio 2022, n. 2-4519  è stato introdotto il concetto di “tolleranza esecutiva”  secondo il quale “la diversa posizione dei tramezzi interni non essendo elementi strutturali e la cui diversa disposizione è priva di rilevanza nella determinazione dei vani catastali o del dimensionamento minimo dei locali secondo la disciplina vigente possono essere considerati tra le opere che rientrano tra le tolleranze esecutive” e pertanto NON comportano un abuso né necessitano di una sanatoria.

Il consiglio è di affidarsi sempre ad un tecnico qualificato che sappia valutare se il vostro caso rientra tra le tolleranze esecutive oppure sia un abuso minore da sanare con una CILA tardiva.

2 – VERANDE ABUSIVE (incidenza 70%)

A partire dagli anni ‘60 in molte abitazioni si è cercato di recuperare lo spazio abitabile dei balconi, chiudendolo con dei serramenti. Si sono così create tantissime utili verande.

In questo modo le case potevano usufruire di un volume in più dove organizzare un ripostiglio o ingrandire la stanza confinante.

Essendo un vero e proprio aumento del volume della casa la veranda necessita di una autorizzazione(permesso di costruire). Se il volume edificabile della casa è esaurito purtroppo bisognerà demolire la veranda per poter regolarizzare l’immobile.

3 – DIFFORMITÀ APERTURE ESTERNE (incidenza 35%)

Può capitare che alcuni edifici, soprattutto quelli risalenti al boom edilizio tra gli anni ‘50 e ’80 del secolo scorso, presentino delle difformità nella dimensione o posizionamento delle finestrature che non necessariamente sono state oggetto di abuso edilizio ad opera del proprietario ma risalgono all’epoca della costruzione. Questo perché all’epoca non era necessario, anche se consigliabile, consegnare la variante a fine lavori se le differenze erano lievi, ma oggi queste differenze costituiscono un vero e proprio abuso e dovranno essere sanate con una SCIA in sanatoria.

Diverso invece il caso di abusi che interessino balconi, terrazzi o volumi realizzati con metratura superiore a quanto licenziato, in questo caso occorre presentare un permesso di costruire in sanatoria ma si dovrà sottostare alla regola della doppia conformità.

4 – BOX AUTO E LOCALI INTERRATI ABUSIVI (incidenza 40%)

Nelle abitazioni, specialmente in periferia, in passato era consuetudine costruire dei locali interrati o parzialmente interrati aggiuntivi per il ricovero di automobili, bici o mezzi agricoli.

Questi volumi devono essere regolarizzati non solo per la loro vendita ma per evitare di bloccare la vendita delle altre unità immobiliari collegate.

Qualora non fosse possibile sanarli occorre purtroppo demolirli.

In alcuni casi è possibile trovare dei locali interrati dichiarati correttamente al catasto ma mai autorizzati dal Comune. In questi casi, nonostante i proprietari abbiano regolarmente pagato le tasse, sono considerati abusivi e devono essere demoliti.

5 – DISTANZA DAI CONFINI E TRA FABBRICATI  (incidenza 20%)

La distanza dai confini è uno tra i vincoli più importanti da rispettare per costruire una casa.

In molti casi, come ad esempio al confine con una strada pubblica, la distanza minima di 5 metri è assolutamente inderogabile. 

Nonostante questa misura sia semplice da misurare a volte vengono commessi errori clamorosi nella costruzione delle case.

Se non risulta possibile sanare la difformità occorre demolire la porzione di immobile non in regola.

Anche la distanza tra gli edifici ha la stessa importanza critica come quella dai confini.

L’art. 873 sancisce che “le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri”. I fabbricati quindi, se non sono costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare la distanza di tre metri l’uno dall’altro. Queste distanze possono però variare a seconda del Comune in cui ci si trova e quindi è necessario conoscere le regole della zona specifica.

Quando si fa riferimento invece alle distanze tra edifici frontali con almeno una parete dotata di una finestra, lo spazio si può ulteriormente allargare fino a 10 m.

Se la distanza minima non viene rispettata raramente è possibile sanare l’abuso e ciò comporta la demolizione della casa fuori regola.

Possiamo quindi raggruppare gli abusi in due grandi categorie:

  1. GLI ABUSI EDILIZI NON SANABILI

Gli abusi non sono in alcun modo sanabili quando non rispondono al requisito della doppia conformità. Le opere effettuate, perché possano essere regolarizzare, devono essere rispondenti sia alla normativa vigente al momento della realizzazione nonché alla normativa in corso al momento della richiesta di sanatoria. Per esempio, tutte le costruzioni abusive non sono sanabili. 

Costruire un immobile senza il permesso di costruire e senza il consenso del Comune è sicuramente il caso più grave. In questo caso infatti bisognerà demolire l’immobile, ripristinando i luoghi allo stato originario.

In casi particolari, nonostante un abuso sia insanabile, il Comune potrebbe decidere di non far procedere alla demolizione dell’opera abusiva; questo avviene in rari casi, in linea generale è consentito dai tecnici comunali qualora il ripristino allo stato primitivo potrebbe compromettere l’agibilità dell’intero edificio. Se l’edificio dovesse diventare instabile all’esito del ripristino, avremmo una situazione ben più grave che non quella di concedere il benestare per l’opera abusivamente costruita. In questo caso, la sanzione da pagare sarà pari al doppio del costo previsto per l’abbattimento.

  1. GLI ABUSI EDILIZI SANABILI

Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune e rispettano le norme igienico sanitarie. Esempi di abusi sanabili sono l’abbattimento di un tramezzo, una diversa distribuzione interna o l’apertura di una finestra. 

Per poter regolarizzare la difformità bisognerà procedere a seconda dei casi con:

  • permesso di costruire in sanatoria (ex art. 36 DPR 380/01), nei casi in cui siano stati realizzati lavori ove necessitava questo titolo (permesso di costruire); il rilascio del permesso è subordinato al rispetto della doppia conformità e al pagamento del costo di costruzione calcolato in base alla tipologia di opere difformi. È sicuramente la sanatoria più costosa.
  • SCIA in sanatoria (ex art. 37 DPR 380/01), per gli interventi realizzati in difformità rispetto all’autorizzazione originale su parti esterne, per interventi di restauro o risanamento conservativo su immobili vincolati o per opere che interessano le strutture. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, si potrà ottenere la sanatoria versando la somma non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
    La SCIA spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.
  • CILA tardiva (ex art. 6bis DPR 380/01) e versando una sanzione di 1.000 euro (per modifiche interne senza opere strutturali). Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.

Negli anni passati per regolarizzare gli abusi si è potuto usufruire del condono edilizio. Il condono è una procedura eccezionale che è stata prevista dal Governo italiano tre volte nel corso degli ultimi quarant’anni. Per ora non sono previsti altri condoni, pertanto questa via non può essere presa considerazione.

febbraio 2023, Daniela Roasio dottore in architettura e consulente immobiliare

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