Differenza tra condono edilizio e sanatoria

Facciamo chiarezza sulle differenze tra condono e sanatoria

Spesso succede che si faccia confusione tra condono e sanatoria pensando che siano sinonimi per identificare la modalità per autorizzare degli abusi edilizi. Niente di più errato!

Le due procedure hanno ambiti applicativi profondamente differenti e non possono essere confusi.
Cerchiamo quindi di fare chiarezza sul tema spiegando la sostanziale differenza tra queste due procedure.

La principale differenza è che il Condono è una legge speciale, mentre, la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente. 

Ma cos’è un condono? 

Il Condono edilizio è una legge speciale grazie alla quale i cittadini possono ottenere l’annullamento, totale o parziale, di una pena. Come tale esso ha validità temporale limitata e va in deroga alla vigente normativa.

Ciò vuol dire che con il condono era possibile sanare anche tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente. Per esempio, senza la procedura di condono edilizio sarebbe stato impossibile sanare la costruzione di una villetta unifamiliare in zona agricola altrimenti vietata.
In Italia si sono succeduti tre condoni: quelli disciplinati dalle leggi n. 47 dell’85, n. 724 del ‘94 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.
L’ultimo condono ha permesso di sanare abusi realizzati entro il 31 marzo 2003 e la domanda doveva essere presentata entro il 31 marzo 2004.

Inoltre, il condono edilizio può produrre effetti estintivi anche verso reati conseguenti alla violazione delle norme strutturali e antisismiche, previo pagamento delle relative sanzioni e importi quantificati nell’istruttoria.

Con il condono le sanzioni da corrispondere consistono non solo negli oneri concessori opportunamente incrementati da versare all’amministrazione comunale, ma anche in una oblazione da versare nelle casse dello Stato.

Non è un caso, infatti, che lo strumento del Condono, non solo edilizio, sia stato utilizzato da vari governiin periodi di difficile congiuntura economica, per rimpinguare le finanze statali.

Oggi però non potete contare su questo tipo di soluzione per rendere “a norma” la vostra casa poiché non è possibile chiedere alcun condono edilizio in quanto non vi è nessuna legge in vigore che lo consenta.

E quindi oggi l’unica strada per regolarizzare un abuso edilizio è la Sanatoria?

La risposta è SÌ ma solo per gli abusi sanabili dei quali abbiamo già trattato un precedente articolo (https://genius-realestate.com/le-irregolarita-edilizie-problematiche-e-soluzioni/).

Il Permesso di costruire in sanatoria, una volta denominato Concessione edilizia in sanatoria, è disciplinato dal Testo Unico dell’Edilizia, e si può chiedere per interventi eseguiti in assenza di permesso o in difformità da esso, ma solo se assentibili.

Requisito fondamentale è che sussista la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, al momento della realizzazione dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria.
Facciamo un esempio: il sig. Rossi ha realizzato delle opere in difformità rispetto al permesso di costruire assentito, ampliando di alcuni metri cubi il volume della sua casa.
Dopo qualche anno, vuole vendere la sua proprietà, oppure desidera effettuare un’altra ristrutturazione e deve dimostrare la conformità dal punto di vista urbanistico. Si trova costretto quindi a dover chiedere un Permesso in Sanatoria. Nel frattempo, nel suo Comune è stato approvato un nuovo Piano Regolatore. Il permesso in sanatoria sarà concesso soltanto se anche il nuovo Piano consente gli aumenti volumetrici, così come avveniva all’epoca dell’abuso. Se suo malgrado le nuove norme sono più stringenti, il volume in più che ha realizzato sarà NON sanabile e si troverà costretto a demolire l’ampliamento realizzato.
Naturalmente per aver realizzato degli interventi privi di autorizzazione, bisognerà corrispondereuna sanzione pecuniaria che è pari al doppio del contributo di costruzione che bisognerebbe normalmente pagare al Comune (una ragione in più per non realizzare interventi in maniera irregolare).

Nel caso in cui l’entità di tali oneri non sia quantificabile – in caso di abusi minori che non prevedono incrementi di volume – ad esempio se si realizza una nuova finestra, si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.

In ogni caso non possono essere sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa.


Marzo 2023, Daniela Roasio dottore in architettura e consulente immobiliare

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