{"id":4048,"date":"2023-08-22T16:58:46","date_gmt":"2023-08-22T15:58:46","guid":{"rendered":"https:\/\/genius-realestate.com\/?p=4048"},"modified":"2023-08-22T16:58:48","modified_gmt":"2023-08-22T15:58:48","slug":"responsabilita-precontrattuale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/genius-realestate.com\/en\/responsabilita-precontrattuale\/","title":{"rendered":"Responsabilit\u00e0 precontrattuale"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"4048\" class=\"elementor elementor-4048\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-4932df7 elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"4932df7\" data-element_type=\"section\" data-e-type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-7a48b01\" data-id=\"7a48b01\" data-element_type=\"column\" data-e-type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-31c3b17 elementor-drop-cap-yes elementor-drop-cap-view-default elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"31c3b17\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-settings=\"{&quot;drop_cap&quot;:&quot;yes&quot;}\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<p>La <strong>proprietaria di un immobile<\/strong> sito nella campagna piemontese, appena acquistato, vorrebbe estendere la sua propriet\u00e0 su alcuni terreni confinanti coltivati a frutteto, orto e bosco ceduo, intrattiene quindi una serie di trattative con i comproprietari di tali terreni.<\/p><p>La propriet\u00e0 oggetto di acquisto \u00e8 indivisa e i comproprietari sono 4.<\/p><p>Le trattative proseguono nella pi\u00f9 serena reciproca comprensione arrivando a un accordo sul prezzo e sulla data entro la quale stipulare il rogito.<\/p><p>La parte che intende acquistare prende anche contatto con un Notaio per la redazione dell\u2019atto di compravendita.<\/p><p>A un certo punto, uno dei comproprietari cambia idea e decide di non aderire pi\u00f9 alla compravendita.<\/p><p>Essendo i terreni indivisi, tutto il progetto della acquirente salta.<\/p><p><em>Cosa fare in questa sfortunata, ma frequente, situazione? Considerando che non vi \u00e8 alcun scritto, ma solo un accordo orale?<\/em><\/p><p>Per i <strong>venditori<\/strong> c\u2019\u00e8 la possibilit\u00e0 di chiedere la divisione, ma con il rischio che se i beni non sono divisibili, si arrivi a dover mettere all\u2019asta i medesimi.<\/p><p>Per l\u2019<strong>acquirente <\/strong>si tratta di valutare se vi \u00e8 una <strong>responsabilit\u00e0 precontrattuale<\/strong> <strong>dei potenziali venditori<\/strong> e l\u2019eventuale misura del danno risarcibile.<\/p><p><strong>La responsabilit\u00e0 precontrattuale tutela il diritto a non essere coinvolto in trattative inutili.<\/strong> Questo \u00e8 il caso di cui si sta parlando.<\/p><p>Gli <a href=\"https:\/\/www.altalex.com\/guide\/responsabilita-precontrattuale\">articoli 1337 e 1338<\/a> tutelano questo diritto, descrivendo quella che viene chiamata \u2018<em>culpa in contraendo\u2019.<\/em><\/p><p>L\u2019interesse tutelato non \u00e8 quello all\u2019adempimento (su questo vigilano le norme sulla responsabilit\u00e0 contrattuale), ma l\u2019<strong>interesse alla libert\u00e0 negoziale<\/strong>.<\/p><p>Le parti hanno entrambe interesse alla <strong>lealt\u00e0 e seriet\u00e0 della trattativa<\/strong>, e la buona fede di cui parla l\u2019art. 1337 c.c. deve essere intesa come correttezza.<\/p><p>L\u2019illecito precontrattuale si verifica nel caso in cui il soggetto abbia indotto l\u2019altra parte a fare affidamento sulla conclusione del contratto.<\/p><p>Tale illecito viene costruito dalla giurisprudenza della Suprema Corte, facendo diretto riferimento al principio generale del <strong><a href=\"https:\/\/it.wikipedia.org\/wiki\/Neminem_laedit_qui_suo_iure_utitur\">Neminem laedere<\/a><\/strong> [non offendere nessuno] (d. civ.) Questa espressione sintetizza il principio in base al quale <em>tutti sono tenuti al dovere (generico) di non ledere l&#8217;altrui sfera giuridica.<\/em><\/p><p>Tale principio \u00e8 posto a fondamento della responsabilit\u00e0 extracontrattuale: chiunque viola il divieto \u00e8, cos\u00ec, obbligato al risarcimento del danno arrecato.<\/p><p>Per inciso, fare riferimento alla responsabilit\u00e0 extracontrattuale, anche detta aquiliana (art. 2043 c.c.), e non alla responsabilit\u00e0 contrattuale, incide sul termine di prescrizione, nel primo caso 5 anni, nel secondo 10 anni.<\/p><p>Tornando al caso preso in analisi, si pu\u00f2 evidenziare da parte di uno dei potenziali venditori una ingiustificata rottura delle trattative.<\/p><p>Naturalmente non esiste un obbligo di contrarre, ma l\u2019illecito precontrattuale si realizza quando un soggetto abbia indotto l\u2019altra parte a fare affidamento sulla conclusione del contratto.<\/p><p>Ma quando la rottura delle trattative \u00e8 causa di <strong>illecito precontrattuale<\/strong>?<\/p><p>La giurisprudenza ha evidenziato i seguenti casi:<\/p><p>1) se la condotta del soggetto abbia generato un ragionevole affidamento alla controparte<\/p><p>2) se il recesso dalle trattative sia ingiustificato.<\/p><p>Sar\u00e0 il giudice ad accertare l\u2019esistenza di tali elementi.<\/p><p>A questo punto occorre verificare quale danno (eventualmente) occorre risarcire. Va tenuto in considerazione che per la <em>culpa in contraendo<\/em> \u00e8 risarcibile solo l\u2019<strong>interesse negativo. <\/strong><\/p><p>Ma cosa significa interesse negativo?<\/p><p><strong>Per <em>negativo<\/em> si intende l\u2019interesse consistente nel non dare corso a trattative inutili che abbiano comportato delle spese<\/strong>. Cio\u00e8 l\u2019interesse del soggetto a non essere leso nell\u2019esercizio della sua libert\u00e0 negoziale.<\/p><p>Nel nostro caso il <strong>pregiudizio patrimoniale<\/strong> consiste negli eventuali esborsi sostenuti per la trattativa non andata a buon fine (spese di assistenza legale o tecnica per sopralluoghi, per esempio).<\/p><p>Se la nostra parte, interessata ad acquistare i terreni, ha avuto spese per l\u2019assistenza legale o spese per l\u2019assistenza di un tecnico per la valutazione dei terreni, ha diritto al risarcimento di queste spese.<\/p><p>Naturalmente l\u2019azione giudiziaria, trattandosi di beni indivisi, va proposta nei confronti di tutti i comproprietari. Spetta poi ai comproprietari coinvolti nell\u2019affare agire per l\u2019eventuale manleva nei confronti del comproprietario che, negando il consenso alla vendita, ha fatto sorgere i danni di cui si chiede il risarcimento.<\/p><p>\u00a0<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Interessante caso studio: analizziamo la responsabilit\u00e0 precontrattuale nel caso di compravendita di immobili con terreni e pi\u00f9 proprietari<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":4050,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[43,18,16,20,14,28],"class_list":["post-4048","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog","tag-comprare-casa","tag-consulenza-immobiliare","tag-corporate-real-estate","tag-investimento-immobiliare","tag-luxury-real-estate","tag-vendere-casa-a-torino"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO Premium plugin v21.5 (Yoast SEO v28.4) - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-premium-wordpress\/ -->\n<title>Responsabilit\u00e0 precontrattuale - GENIUS Immobiliare<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Responsabilit\u00e0 precontrattuale nelle trattative per l\u2019acquisto di un bene immobile. 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