{"id":2864,"date":"2023-01-16T17:24:00","date_gmt":"2023-01-16T16:24:00","guid":{"rendered":"https:\/\/genius-realestate.com\/?p=2864"},"modified":"2023-05-30T18:17:19","modified_gmt":"2023-05-30T17:17:19","slug":"cose-il-certificato-di-agibilita","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/genius-realestate.com\/en\/cose-il-certificato-di-agibilita\/","title":{"rendered":"Cos’\u00e8 il certificato di agibilit\u00e0"},"content":{"rendered":"
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Una delle tante domande che ti verranno poste in fase di compravendita \u00e8 se il tuo immobile ha il certificato di agibilit\u00e0 o di abitabilit\u00e0.<\/p>

Intanto \u00e8 bene sapere che il certificato di agibilit\u00e0 \u00e8 un\u00a0documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0 e risparmio energetico degli edifici e degli impianti.Ma che\u00a0differenza<\/strong>\u00a0c\u2019\u00e8 fra\u00a0agibilit\u00e0<\/strong>\u00a0e\u00a0abitabilit\u00e0<\/strong>?<\/p>

Al momento nessuna in quanto il certificato di abitabilit\u00e0 dal 2021 non esiste pi\u00f9,<\/strong>\u00a0ma per capire meglio e fare luce sul problema facciamo qualche passo indietro nel tempo in quanto tale autorizzazione, nel corso degli anni, ha subito diverse modifiche.<\/p>

Dobbiamo andare a ritroso di circa 135 anni per trovare la prima legislazione sull\u2019abitabilit\u00e0 di una casa. Ecco le date salienti.<\/p>

1888\u00a0\u2013\u00a0<\/strong>\u00e8 stata la legge 5849 del 1888,\u00a0Legge per la tutela dell\u2019igiene e della sanit\u00e0 pubblica<\/em>\u201d, che\u00a0per la prima volta afferma la necessit\u00e0 di ottenere l\u2019autorizzazione per abitare una casa<\/strong>.<\/p>

1934<\/strong>\u00a0\u2013 \u00e8 Il momento che introduce in modo ufficiale per gli edifici italiani l\u2019obbligo di avere l\u2019agibilit\u00e0 per essere abitati<\/strong>. Stiamo parlando del Regio Decreto n.1265 del 27 luglio 1934, il \u201cTesto Unico delle leggi sanitarie<\/em>\u201d.<\/p>

L\u2019abitabilit\u00e0 nasce come un\u2019autorizzazione da rilasciarsi\u00a0dal Podest\u00e0 (poi Sindaco) imposta dall\u2019articolo 221 del R.D. n. 1265 del 27 luglio 1934 secondo il quale \u201cGli edifici o parti di essi non possono essere abitati senza\u00a0autorizzazione del podest\u00e0, il quale la concede quando, previa\u00a0ispezione dell\u2019ufficiale sanitario o di un ingegnere a ci\u00f2 delegato, risulti che\u00a0la costruzione sia stata eseguita in conformit\u00e0 del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che\u00a0non sussistano altre cause di insalubrit\u00e0.\u201d<\/p>

All\u2019origine, l\u2019abitabilit\u00e0 (o agibilit\u00e0 che dir si voglia) aveva sostanzialmente una\u00a0funzione igienico-sanitaria e di verifica di conformit\u00e0 al progetto<\/strong>, tanto \u00e8 vero che la sua redazione era rinviata all\u2019(allora)\u00a0Ufficiale Sanitario del comune coadiuvato dal tecnico comunale\u00a0(questa la prassi prevalente).<\/p>

Il fine per\u00f2 \u00e8 sempre stato quello di verificare le\u00a0condizioni di salubrit\u00e0 dei locali<\/u><\/strong>\u00a0da rendere\u00a0abitabili<\/strong>\u00a0(se residenziali)<\/strong>\u00a0o\u00a0agibili (se commercial-direzional-produttivi)<\/strong>\u00a0per cui nei sopralluoghi\u00a0non si andava tanto per il sottile nelle verifiche di \u201cconformit\u00e0\u201d al progetto autorizzato,\u00a0le cui eventuali variazioni esecutive\u00a0(a volte s\u00ec, a volte no)\u00a0venivano sommariamente riportate negli elaborati di verifica.<\/p>

1994<\/strong>\u00a0\u2013\u00a0Da autorizzazione a certificazione<\/strong>\u00a0(anche con silenzio-assenso)<\/p>

Il 22 aprile 1994, con il DPR n. 425, articolo 4, l\u2019\u201cautorizzazione\u201d viene convertita in \u201ccertificazione\u201d\u00a0ottenibile anche con \u201csilenzio-assenso\u201d.<\/p>

Autorizzazione\u00a0significa che la Pubblica Amministrazione, verificata l\u2019esistenza dei presupposti (\u201cautorizza\u201d, cio\u00e8 consente l\u2019\u201cuso\u201d);\u00a0certificazione\u00a0significa che l\u2019\u201cuso\u201d \u00e8 di per s\u00e9 consentito qualora sia verificata l\u2019esistenza dei presupposti. \u00c8 una dichiarazione di\u00a0presa d\u2019atto\u00a0(un po\u2019 come il certificato anagrafico). \u00c8 per\u00f2 ancora\u00a0un atto abilitativo (di norma espresso, ma anche implicito\u00a0acquisibile per autocertificazione.).<\/p>

Con il DPR 425\/1994 l\u2019abitabilit\u00e0\/agibilit\u00e0 cambia radicalmente ruolo<\/strong>\u00a0e \u2013 pur conservando la funzione di verificatore della salubrit\u00e0 e conformit\u00e0 al progetto da parte del direttore lavori (sparisce\u00a0<\/strong>l\u2019ufficiale\u00a0<\/strong>sanitario) \u2013\u00a0richiede anche\u00a0l\u2019attestazione\u00a0dell\u2019avvenuto accatastamento\u00a0<\/strong>e il\u00a0certificato di collaudo<\/strong>.<\/p>

Si tratta di\u00a0un passo avanti nella\u00a0tutela pubblicistica<\/strong>: non solo salubrit\u00e0 e conformit\u00e0 edilizia, ma\u00a0anche\u00a0sicurezza strutturale<\/strong>\u00a0(collaudo<\/strong>) e\u00a0garanzia dell\u2019imposizione fiscale<\/strong>\u00a0(accatastamento<\/strong>).<\/p>

2001<\/strong>\u00a0\u2013\u00a0il cambio di nome: da abitabilit\u00e0 ad agibilit\u00e0<\/strong><\/p>

Con la prima stesura del Testo Unico dell\u2019Edilizia rimane una certificazione anche se cambia nome: non pi\u00f9 \u201cabitabilit\u00e0\u201d ma \u201cagibilit\u00e0\u201d.<\/p>

La modifica si rese opportuna per dirimere una\u00a0distinzione lessicale di prassi\u00a0che (pur senza espresso riferimento legislativo) soleva definire \u201cabitabilit\u00e0\u201d l\u2019atto inerente alle residenze e \u201cagibilit\u00e0\u201d quello per le altre destinazioni.<\/p>

Nel nuovo Testo Unico dell\u2019Edilizia nel 2001 (di fatto entrato in vigore nel 2003) l\u2019agibilit\u00e0 cambia contenuto e diventa l\u2019attestazione della \u201csussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrit\u00e0, risparmio energetico\u00a0degli edifici e\u00a0degli impianti\u00a0negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente\u201d (art. 24<\/a>).<\/p>

2016<\/strong>\u00a0\u2013\u00a0Da certificazione a \u201ccomunicazione di parte\u201d<\/strong><\/p>

Nel 2017 \u2013 con il d.lgs.25.11.2016, n. 222 (entrato in vigore l\u201911.12.2016) \u2013 cambia per\u00f2 sostanzialmente natura<\/strong>\u00a0e diventa una\u00a0comunicazione di parte\u00a0definita dall\u2019articolo 25 come \u201cSegnalazione Certificata di Agibilit\u00e0\u201d volgarmente citata come S.C.A.<\/p>

E qui\u00a0l\u2019innovazione \u00e8 sostanziale\u00a0perch\u00e9 la \u201ccertificazione\u201d\u00a0perde la connotazione di atto amministrativo per declassarsi a mera comunicazione asseverata.<\/p>

Con l\u2019ulteriore d.lgs. 222\/2016 (oltre alla modifica di natura soprariportata) alle condizioni gi\u00e0 previste\u00a0si aggiungono\u00a0il \u201crispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonch\u00e9 la conformit\u00e0 dell\u2019opera al progetto presentato\u201d.<\/p>

L\u2019agibilit\u00e0 diventa dunque\u00a0un atto complessivo dello stato di salute<\/strong>\u00a0dell\u2019edificio che garantisca\u00a0requisiti minimi di sicurezza per poter essere utilizzato in tema di<\/strong>\u00a0sicurezza, salubrit\u00e0, conformit\u00e0 edilizia e impiantistica<\/strong>.<\/p>

Se invece il certificato fosse datato<\/strong>\u00a0potrebbe non essere pi\u00f9 una garanzia di qualit\u00e0 dell\u2019immobile\u00a0e\u00a0assenza di abusi realizzati negli anni successivi al suo rilascio,\u00a0<\/em>senza dimenticare che le normative sono in fase di continuo aggiornamento.<\/p>

Il Certificato di Agibilit\u00e0\u00a0\u00e8 fondamentale<\/strong>\u00a0al giorno d\u2019oggi\u00a0per ottenere un mutuo\u00a0<\/strong>bancario; infatti, nella documentazione richiesta da parte degli enti finanziatori\u00a0questo certificato\u00a0\u00e8 obbligatorio<\/strong>: fornisce una garanzia alla Banca della regolarit\u00e0 dell\u2019edificio e quindi della sua rivendibilit\u00e0.<\/p>

Quando serve l\u2019agibilit\u00e0 \u2013 o meglio \u2013 quando \u00e8 necessario presentare una nuova SCA a seguito di una ristrutturazione?<\/strong><\/p>

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La segnalazione certificata di agibilit\u00e0 deve essere presentata ogni volta che vengono eseguiti i seguenti interventi:<\/p>

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