{"id":2831,"date":"2023-02-20T15:27:49","date_gmt":"2023-02-20T14:27:49","guid":{"rendered":"https:\/\/genius-realestate.com\/?p=2831"},"modified":"2023-05-30T19:39:19","modified_gmt":"2023-05-30T18:39:19","slug":"le-irregolarita-edilizie-problematiche-e-soluzioni","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/genius-realestate.com\/en\/le-irregolarita-edilizie-problematiche-e-soluzioni\/","title":{"rendered":"Le irregolarit\u00e0 edilizie: problematiche e soluzioni"},"content":{"rendered":"
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Prima di entrare nel vivo della disquisizione voglio porre la vostra attenzione su queste due frasi:<\/p>

  • Il 74% degli immobili<\/strong>\u00a0presenta delle irregolarit\u00e0 edilizie.<\/li>
  • un abuso edilizio<\/strong>\u00a0\u00e8 un\u00a0reato permanente.<\/strong><\/li><\/ul>

    Quindi prima di vendere e soprattutto di acquistare un immobile \u00e8 fondamentale verificare che sia in regola dal punto di vista urbanistico e catastale.<\/p>

    Qualsiasi modifica interna o esterna effettuata in assenza di regolare autorizzazione edilizia rappresenta un abuso che deve essere \u201csanato\u201d prima del rogito e comunque prima di qualsiasi altra pratica edilizia per successive ristrutturazioni.<\/p>

    Vi sono comunque diversi tipi di abusi edilizi, dalle piccole difformit\u00e0 a quelli pi\u00f9 gravi che potrebbero rivelarsi non sanabili. Se la planimetria catastale \u00e8 corretta ma non trova corrispondenza tra le pratiche presenti nell\u2019 archivio edilizio del Comune di riferimento, la difformit\u00e0 \u00e8 comunque e sempre un abuso edilizio.<\/p>

    \u00a0Analizziamo ora i vari casi che si possono riscontrare e le possibilit\u00e0 di sanatoria.<\/p>

    1 – MODIFICA ALLE PARETI INTERNE (incidenza<\/em>\u00a080%)<\/strong><\/p>

    \u00c8 il<\/strong>\u00a0problema pi\u00f9 diffuso<\/strong>\u00a0che emerge dai primi controlli e questo perch\u00e9 molto spesso nel corso degli anni le persone adattano gli spazi della propria casa per soddisfare le proprie esigenze\u00a0spostando o demolendo le pareti tra le varie stanze,\u00a0sovente senza\u00a0richiedere l\u2019autorizzazione<\/strong>\u00a0al Comune e comunicarlo al Catasto<\/strong>.\u00a0<\/p>

    \u00c8 da rimarcare che alcune modifiche possono influire sul numero dei vani, variando la consistenza catastale e quindi la rendita, oppure possono influire sui parametri igienico sanitari variando ad esempio il rapporto aeroilluminante che potrebbe rendere non abitabile un locale.<\/p>

    Vi \u00e8 anche il caso della difformit\u00e0 parziale, ad esempio piccole modifiche interne che se pur autorizzate sono state realizzate con modalit\u00e0 diverse, che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.<\/p>

    Ecco una bella notizia! Col\u00a0\u00a0D.G.R. del 14 gennaio 2022, n. 2-4519\u00a0\u00a0\u00e8 stato introdotto il concetto di \u201ctolleranza esecutiva\u201d\u00a0\u00a0secondo il quale \u201cla diversa posizione dei tramezzi interni non essendo elementi strutturali e la cui diversa disposizione \u00e8 priva di rilevanza nella determinazione dei vani catastali o del dimensionamento minimo dei locali secondo la disciplina vigente possono essere considerati tra le opere che rientrano tra le tolleranze esecutive<\/em>\u201d e pertanto NON comportano un abuso n\u00e9 necessitano di una sanatoria.<\/p>

    Il consiglio \u00e8 di affidarsi sempre ad un tecnico qualificato che sappia valutare se il vostro caso rientra tra le tolleranze esecutive oppure sia un abuso minore da sanare con una CILA tardiva.<\/p>

    2 – VERANDE ABUSIVE (incidenza\u00a0<\/em>70%)<\/strong><\/p>

    A partire dagli anni \u201860 in molte abitazioni si \u00e8 cercato di recuperare lo spazio abitabile dei balconi, chiudendolo con dei serramenti.\u00a0Si sono cos\u00ec create tantissime utili verande.<\/strong><\/p>

    In questo modo le case potevano usufruire di un volume in pi\u00f9 dove organizzare un ripostiglio o ingrandire la stanza confinante.<\/p>

    Essendo un vero e proprio aumento del volume della casa\u00a0la veranda necessita di una autorizzazione<\/strong>(permesso di costruire). Se il volume edificabile della casa \u00e8 esaurito purtroppo bisogner\u00e0 demolire la veranda per poter regolarizzare l\u2019immobile.<\/p>

    3 – DIFFORMIT\u00c0 APERTURE ESTERNE (incidenza\u00a0<\/em>35%)<\/strong><\/p>

    Pu\u00f2 capitare che alcuni edifici, soprattutto quelli risalenti al boom edilizio tra gli anni \u201850 e \u201980 del secolo scorso, presentino delle difformit\u00e0 nella dimensione o posizionamento delle finestrature che non necessariamente sono state oggetto di abuso edilizio ad opera del proprietario ma risalgono all\u2019epoca della costruzione. Questo perch\u00e9 all\u2019epoca non era necessario, anche se consigliabile, consegnare la variante a fine lavori se le differenze erano lievi, ma oggi queste differenze costituiscono un vero e proprio abuso e dovranno essere sanate con una SCIA in sanatoria.<\/p>

    Diverso invece il caso di abusi che interessino balconi, terrazzi o volumi realizzati con metratura superiore a quanto licenziato, in questo caso occorre presentare un permesso di costruire in sanatoria ma si dovr\u00e0 sottostare alla regola della doppia conformit\u00e0.<\/p>

    4 – BOX AUTO E LOCALI INTERRATI ABUSIVI\u00a0(incidenza\u00a0<\/em>40%)<\/strong><\/p>

    Nelle abitazioni, specialmente in periferia, in passato era consuetudine costruire dei locali interrati o parzialmente interrati aggiuntivi per il ricovero di automobili, bici o mezzi agricoli.<\/p>

    Questi volumi devono essere regolarizzati non solo per la loro vendita\u00a0ma per evitare di bloccare la vendita delle altre unit\u00e0 immobiliari collegate.<\/strong><\/p>

    Qualora non fosse possibile sanarli occorre purtroppo demolirli.<\/p>

    In alcuni casi \u00e8 possibile trovare dei locali interrati dichiarati correttamente al catasto ma mai autorizzati dal Comune.\u00a0In questi casi, nonostante i proprietari abbiano regolarmente pagato le tasse, sono considerati abusivi e devono essere demoliti.<\/p>

    5 – DISTANZA DAI CONFINI E TRA FABBRICATI\u00a0 (incidenza<\/em>\u00a020%)<\/strong><\/p>

    La distanza dai confini \u00e8 uno tra i vincoli pi\u00f9 importanti da rispettare per costruire una casa.<\/p>

    In molti casi, come ad esempio al confine con una strada pubblica, la distanza minima di 5 metri \u00e8 assolutamente inderogabile.\u00a0<\/p>

    Nonostante questa misura sia semplice da misurare a volte vengono\u00a0commessi errori clamorosi\u00a0<\/strong>nella costruzione delle case.<\/p>

    Se non risulta possibile sanare la difformit\u00e0 occorre demolire la porzione di immobile non in regola.<\/strong><\/p>

    Anche la distanza tra gli edifici ha la stessa importanza critica come quella dai confini.<\/p>

    L’art. 873 sancisce che \u201cle costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza\u00a0non minore di tre metri<\/em>\u201d. I fabbricati quindi, se non sono costruiti in aderenza sul confine, devono rispettare la distanza di tre metri l’uno dall’altro. Queste distanze possono per\u00f2 variare a seconda del Comune in cui ci si trova e quindi \u00e8 necessario conoscere le regole della zona specifica.<\/p>

    Quando si fa riferimento invece alle distanze\u00a0tra edifici frontali<\/strong>\u00a0con almeno una\u00a0parete dotata di una finestra<\/strong>, lo spazio si pu\u00f2 ulteriormente allargare fino a\u00a010 m<\/strong>.<\/p>

    Se la distanza minima non viene rispettata\u00a0raramente \u00e8 possibile sanare l\u2019abuso e ci\u00f2 comporta la demolizione della casa fuori regola.<\/strong><\/p>

    Possiamo quindi raggruppare gli abusi in due grandi categorie:<\/p>

    1. GLI ABUSI EDILIZI NON SANABILI<\/u><\/strong><\/li><\/ol>

      Gli abusi non sono in alcun modo sanabili quando non rispondono al requisito della\u00a0doppia conformit\u00e0.<\/strong>\u00a0Le opere effettuate, perch\u00e9 possano essere regolarizzare, devono essere rispondenti sia alla normativa vigente al momento della realizzazione nonch\u00e9 alla normativa in corso al momento della richiesta di sanatoria. Per esempio, tutte le costruzioni abusive non sono sanabili.\u00a0<\/p>

      Costruire un immobile senza il permesso di costruire e senza il consenso del Comune \u00e8 sicuramente il caso pi\u00f9 grave. In questo caso infatti bisogner\u00e0 demolire l\u2019immobile, ripristinando i luoghi allo stato originario.<\/p>

      In casi particolari, nonostante un abuso sia insanabile, il Comune potrebbe decidere di non far procedere alla demolizione dell\u2019opera abusiva; questo avviene in rari casi, in linea generale \u00e8 consentito dai tecnici comunali qualora il ripristino allo stato primitivo potrebbe compromettere l\u2019agibilit\u00e0 dell\u2019intero edificio. Se l\u2019edificio dovesse diventare instabile all\u2019esito del ripristino, avremmo una situazione ben pi\u00f9 grave che non quella di concedere il benestare per l\u2019opera abusivamente costruita. In questo caso, la\u00a0sanzione\u00a0da pagare sar\u00e0 pari al\u00a0doppio del costo previsto per l\u2019abbattimento.<\/p>

      1. GLI ABUSI EDILIZI SANABILI<\/u><\/strong><\/li><\/ol>

        Sono sanabili gli abusi che non contrastano con il piano regolatore del Comune e rispettano le norme igienico sanitarie<\/strong>. Esempi di abusi sanabili sono l\u2019abbattimento di un tramezzo, una diversa distribuzione interna o l\u2019apertura di una finestra.\u00a0<\/p>

        Per poter regolarizzare la difformit\u00e0 bisogner\u00e0 procedere a seconda dei casi con:<\/p>

        • permesso di costruire in sanatoria\u00a0<\/strong>(ex art. 36 DPR 380\/01), nei casi in cui siano stati realizzati lavori ove necessitava questo titolo (permesso di costruire); il rilascio del permesso \u00e8 subordinato al rispetto della doppia conformit\u00e0 e al pagamento del costo di costruzione calcolato in base alla tipologia di opere difformi. \u00c8 sicuramente la sanatoria pi\u00f9 costosa.<\/li>
        • SCIA in sanatoria\u00a0<\/strong>(ex art. 37 DPR 380\/01), per gli interventi realizzati in difformit\u00e0 rispetto all\u2019autorizzazione originale su parti esterne, per interventi di restauro o risanamento conservativo su immobili vincolati o per opere che interessano le strutture. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica e edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, si potr\u00e0 ottenere la sanatoria versando la somma non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.
          La SCIA spontaneamente effettuata quando l’intervento \u00e8 in corso di esecuzione comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.<\/li><\/ul>
          • CILA tardiva\u00a0<\/strong>(ex art. 6bis DPR 380\/01)\u00a0e\u00a0<\/strong>versando una\u00a0sanzione di 1.000 euro<\/strong>\u00a0(per modifiche interne senza opere strutturali). Tale sanzione \u00e8 ridotta di due terzi se la comunicazione \u00e8 effettuata spontaneamente quando l’intervento \u00e8 in corso di esecuzione.<\/li><\/ul>

            Negli anni passati per regolarizzare gli abusi si \u00e8 potuto usufruire del condono edilizio. Il condono \u00e8 una procedura eccezionale che \u00e8 stata prevista dal Governo italiano tre volte nel corso degli ultimi quarant\u2019anni. Per ora non sono previsti altri condoni, pertanto questa via non pu\u00f2 essere presa considerazione.<\/p>

            febbraio 2023, Daniela Roasio dottore in architettura e consulente immobiliare<\/em><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

            Irregolarit\u00e0 edilizie: quando sono sanabili e quando no?<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":2833,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[18,16,20,14,38,28],"class_list":["post-2831","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-blog","tag-consulenza-immobiliare","tag-corporate-real-estate","tag-investimento-immobiliare","tag-luxury-real-estate","tag-valutazione-immobiliare-a-torino","tag-vendere-casa-a-torino"],"yoast_head":"\nLe irregolarit\u00e0 edilizie: problematiche e soluzioni - GENIUS Immobiliare<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Irregolarit\u00e0 edilizie: quando sono sanabili e quando no?\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" 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